Снижение ключевой ставки позволило строительному рынку оттолкнулся от дна. Ипотечное кредитование и продажи перешли к росту и, как показал опрос «Дом.рф», ВЦИОМ и Института развития строительной отрасли, деловая активность застройщиков выросла.
Почти две трети опрошенных (66%) в III квартале выполнили план по выводу на рынок новых проектов по сравнению с 52% в предыдущие три месяца, это максимум с начала 2024 г. А план по продажам выполнили 54% (38% во II квартале) – последний раз их было больше половины во II квартале 2024 г., после которого была отменена массовая льготная ипотека и началось рынок недвижимости начал сокращаться.
Продажи жилья начали расти в III квартале. В сентябре, по данным «Дом.рф», было продано 2,1 млн кв м новостроек на 432 млрд руб. – соответственно, на 9% и 16% больше, чем годом ранее. В октябре продажи выросли еще на 20%: 2,6 млн кв м на 524 млрд руб., или почти на 40% больше, чем годом ранее. Выручка стала второй по размеру за месяц в 2024-2025 гг., отмечают аналитики «Дом.рф».
Выдача ипотеки в августе и сентябре превысила уровень прошлого года в денежном выражении, а в октябре полностью перешла к росту: количество кредитов тоже стало больше, чем годом ранее, сообщает «Дом.рф». По его оценке, за месяц выдано 105 тыс. кредитов на 481 млрд руб., в том числе более 100 миллиардов по рыночным программам. За октябрь застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв м новых проектов – это на 15% больше, чем в сентябре, на 2% по сравнению с октябрем-2024 и максимум с марта 2024 г., подсчитали аналитики «Дом.рф».
После отмены с июля 2024 г. безадресной ипотеки с господдержкой под 8% рынок был в шоке. В годовом выражении он достиг дна в начале этого года, когда падение продаж, ипотечных выдач, запусков и вводов составляло 20-50%. Теперь тренды определенно развернулись вверх, после отмены льготный ипотеки отрасль возвращается в нормальное состояние, ищет новое равновесие, отмечали аналитики MMI.
Оно будет гораздо менее комфортным для застройщиков, спрос в нем ниже, чем в до отмены массовой ипотеки. Спросовые ограничения уже начинают проявляться, отмечает Центр конъюнктурных исследований ВШЭ (ЦКИ). Рентабельность в строительстве (во всем, не только жилищном), по его расчетам, ниже самая низкая среди базовых отраслей: 3,9% против 10,8% в среднем по экономике. Кредитные ресурсы необходимы девелоперам не только для выполнения заказов, но и для модернизации основных фондов, износ которых, по данным Росстата, также выше, чем в целом по экономике: 54,1% и 41,5% на конец 2024 г.
Девелоперы постепенно входят в зону финансовых рисков, связанных с падением потребительского и инвестиционного спроса со стороны населения, а также государства и компаний, заключает ЦКИ: в периоды высоких ставок по кредитам и ухудшения финансовой ситуации другие отрасли всегда оптимизируют издержки в первую очередь за счет замораживания строящихся объектов, переноса новых строительных объектов в отложенный спрос. У 20-25% застройщиков, в основном малых региональных, высокие финансовые риски, предупреждал гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Растущие долги застройщиков «угрожают устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка», говорил Владимир Путин.
Вклад в квартиру
Нынешнему оживлению рынка способствует снижение ключевой ставки: вместе с ней снижаются ставки по ипотеке и кредитам для застройщиков, а также по вкладам – часть денег с них начинает перетекать на рынок жилья. В условиях снижения доходности депозитов вырос интерес населения к покупке недвижимости, констатировал Центробанк в октябрьском обзоре региональной экономики. По его наблюдениям, это наиболее заметно в Московском регионе и регионах Юга. Его руководители, обсуждая ключевую ставку в конце октября, отмечали, что замедление роста срочных депозитов граждан в последние месяцы нельзя трактовать как снижение сберегательной активности, поскольку одновременно с этим выросли вложения в различные финансовые активы, к которым ЦБ отнес и недвижимость.
Наметился переток сбережений из депозитов на рынок недвижимости, отмечал предправления банка «Дом.рф» Максим Грицкевич, хотя оценить объем он затруднился. К признакам этого он относит наряду с минимальным ростом депозитов в августе-сентябре ускорение прироста средств на эскроу-счетах и увеличение выдач ипотеки. Еще один косвенный показатель – увеличение первого взноса по ипотеке, добавлял управляющий партнер платформы для застройщиков ДВИЖ Дмитрий Охрименко.
Директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Роман Андреев призывает не переоценивать этот фактор: «Значительный объем этих денег сконцентрирован в руках достаточно небольшого количества вкладчиков… Человек, который держит в банках несколько миллиардов рублей, не приобретет на них 1000 однокомнатных квартир». Размер основной части депозитов не превышает среднюю сумму первоначального взноса по ипотеке (а чаще и не достигает ее), отмечал Андреев, так что «ждать существенного перетока тут не стоит».
