Бум на рынке недвижимости и ипотечного кредитования сходит на нет по мере роста процентных ставок и ужесточения регулирования.
«Новые рекорды <…> и первое снижение» – так называется сообщение московского управления Росреестра. В октябре оно зарегистрировало чуть более 12 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья – так оформляются сделки с новостройками. Это на 11,4% меньше, чем в сентябре. Снижение зафиксировано по сравнению с рекордным сентябрем, подчеркивает руководитель управления Игорь Майданов, а вообще активность покупателей была высокой.
Сентябрь стал лучшим месяцем в истории рынка недвижимости и ипотеки, которой было выдано почти на триллион рублей (955 млрд, по данным ЦБ). Власти давно пытаются остановить ипотечный бум (за 12 месяцев ипотечный портфель банков вырос на 32%, сообщила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина). Из-за него правительству недавно пришлось в очередной раз увеличить финансирование льготных ипотечных программ, направив на это дополнительные 95 млрд руб. Повышение ключевой ставки начало раньше действовать на вторичный рынок, где менее распространены льготные программы.
На вторичном рынке в октябре число сделок немного выросло – 17 129 (+0,9%), но оставалось меньше, чем в августе (более 17,5 тысяч). «Темпы сохраняются довольно повышенными, но совершенно не исключено, что мы сейчас наблюдаем долгожданный многими разворот тренда», – комментируют аналитики MMI. Майданов отмечал перетекание спроса на первичный рынок. Это констатирует и «ДОМ.РФ». К концу года доля льготных программ в общей выдаче будет составлять около 70% по количеству и до 80% по объему, прогнозирует руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
«Цирк уезжает?» – задаются вопросом аналитики MMI, напоминая, что льготные программы постепенно сворачиваются, а следующее ужесточение со стороны ЦБ намечено на 1 января. «Рост [ипотеки] сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой», – беспокоится Набиуллина.
Признаки охлаждения первичного рынка в московском регионе наметились еще в конце сентября, а в октябре ажиотаж окончательно сошел на нет – за месяц продажи новостроек просели на 12–24% в зависимости от локации, отмечают эксперты IRN. В ноябре, по их оценкам, спад продолжается, «но это пока не страшно – спрос лишь возвращается к доажиотажным уровням».
Похожая ситуация почти везде. Число выданных ипотечных кредитов в октябре сократилось практически во всех регионах, показало исследование «Домклик» на основе данных Сбербанка. ВТБ прогнозирует снижение выдач ипотеки в следующем году на 24–30%, до 5–5,5 трлн руб.
Примерно столько было в рекордном до нынешнего года 2021 г., так что речь идет скорее о возвращении к норме. «Что-то мне подсказывает, что не получится даже ставкой 15% так быстро свернуть рост кредитования, – рассуждает профессор ВШЭ Евгений Коган. – Да, ставки сейчас высокие, но зато нет такой неопределенности, как мы наблюдали, например, в начале 2022 г.»
