Застройщики все-таки добились поддержки государства. Владимир Путин поручил разработать для них временную программу субсидирования процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования на объекты, которые должны быть введены в эксплуатацию в 2026 г. Их, по данным «Дом.рф», в апреле строилось 37,75 млн кв м, а стройготовность составляла 40%.
Строительство – одна из самых пострадавших от высоких ставок отраслей. По ней бьет не только рост процентных платежей, но и от двукратное сокращение ипотечного кредитования. По данным «Дом.рф», продажи жилья в апреле были на 23% ниже прошлогодних, за четыре месяца падение составило 10%.
«Как профильный замминистра я могу сказать, что так тяжело отрасли не было давно», – жаловался Никита Стасишин из Минстроя. По его словам, этот год «мы пройдем нормально»: сформированного застройщиками задела «точно хватит», главное – внимательно смотреть за переносом сроков ввода объектов. Они, судя по всему, переносятся: с декабря площадь жилья, запланированного к сдаче в 2026 г., выросла более чем на 2 млн кв м, а его стройготовность подскочила на 10 процентных пунктов.
Проектное финансирование – один из главных источников средств для строителей. По данным Центробанка, на 1 апреля в рамках проектного финансирования заключено договоров почти на 11 трлн руб. Проценты по ним намного ниже рыночных, поскольку учитывают обеспечение в виде средств дольщиков на счетах эскроу, но последнее время быстро растут. Средняя ставка по кредитам в рамках проектного финансирования, по данным «Дом.рф», я январе-марте выросла на 1 процентный пункт (п. п.) и превысила 10% – 10,4% на 1 апреля.
Это результат распространения схем продажи квартир в рассрочку, объясняет «Дом.рф». С их помощью застройщики пытаются компенсировать выпавшие ипотечные продажи. Стоимость заемных средств для застройщиков зависит не столько от ключевой ставки ЦБ, сколько от того, в какой степени сумма кредита покрыта деньгами граждан на эскроу-счетах. Чем больше покрытие, тем ниже ставка. Но при продажах в рассрочку деньги поступают частями и попадают на эскроу-счета позже. Центробанк также объясняет быстрый рост ставок проектного финансирования существенным снижения покрытия и повышением рыночных ставок по необеспеченной части задолженности застройщиков – «особенно по новым проектам».
Руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг оценивает долю продаж за наличные и в рассрочку в первом квартале в 44%, а объем невыплаченной части рассрочек — в 1,2 трлн руб. В результате покрытие кредитов счетами эскроу за год сократилось с 90% до 75% на 1 апреля.
Если кредит полностью покрыт счетами эскроу, то ставка не выше 4%. Таких кредитов более четверти, примерно 27%, отмечает «Дом.рф», но год назад было 38%. А доля кредитов со ставкой выше 20% только за январь-февраль выросла с 13% до 16%. Такие ставки могут оказаться непосильными. Рассрочки увеличивают среднюю ставку, но у застройщиков нет других широких возможностей стимулировать спрос на жилье, заключает Гольдберг.
