Сдаваемые в субаренду площади во многих регионах США находятся на уровнях, которые наблюдались после схлопывания технологического пузыря в 2000 г. или финансового кризиса 2008 г., а иногда и превышают их, говорят брокеры. Ожидается, что этот показатель будет расти и дальше. Это тревожный сигнал для рынка офисной недвижимости в долгосрочной перспективе.
Восстановление экономики не поможет
Многие крупные компании, включая Bank of America и SalesForce, заявили в последние месяцы, что им нужно будет меньше офисных помещений, поскольку многие сотрудники продолжат работать удаленно. Поэтому ущерб рынку офисной недвижимости, нанесенный пандемией коронавируса, не будет полностью устранен даже после того, как экономика пойдет на поправку, полагают некоторые аналитики.
«Страна только что пережила то, что в конечном итоге будет оценено как годичный эксперимент по переходу на удаленную работу, и результаты налицо. Компании регулярно сообщают, насколько успешным было для них введение удаленки, и объявляют о планах по сокращению необходимых им офисных помещений», — говорит Дэниел Исмаил, аналитик по офисной недвижимости Green Street Advisors.
Спрос на офисные помещения даже после восстановления экономики может остаться на 10–15% ниже докризисного уровня, а арендная плата в таких крупных городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, упадет еще больше, считает Исмаил. Изменения в методах работы, которые, как ранее предполагала Green Street Advisors, должны были произойти в течение четырех-пяти лет, случились за несколько месяцев. «Ситуация радикально изменилась», — говорит Исмаил.
Владельцы офисов были в определенной степени защищены от нанесенного пандемией экономического удара, поскольку компании обычно заключают с ними договоры долгосрочной аренды. Однако количество новых договоров упало почти до нуля. А немногочисленные сделки указывают на проседание рынка. Девелоперская компания SL Green, недавно открывшая в Нью-Йорке небоскреб One Vanderbilt, строительство которого обошлось в $3 млрд, в декабре сообщила аналитикам, что снизила запрашиваемую арендную плату на 5–10%. Компания также предоставит потенциальным арендаторам дополнительные услуги вроде покрытия затрат на перепланировку.
Избавиться от офисов
Данные брокеров о площадях под субаренду различаются, но все сообщают о резком росте свободных площадей на основных рынках США за 2020 г. В Нью-Йорке, крупнейшем рынке офисных помещений, в ноябре в субаренду сдавалось 16,7 млн кв. м, по оценке Cushman & Wakefield. Это рекордный показатель, на 9,75 млн кв. м больше, чем в ноябре 2019 г.
По данным Savills, особенно сильно пострадал район Сан-Франциско, где сосредоточена технологическая отрасль: там к сентябрю площади под субаренду увеличились на 148%. В конце августа Pinterest отменила договор аренды на 45 520 кв. м в здании, которое строила в Сан-Франциско, и списала $89,5 млн. Месяц спустя Twitter сдала в аренду 9755 кв. м своих офисных площадей. До этого компания сообщила сотрудникам, что при желании они могут вообще не возвращаться в офис и продолжать работать из дома.
«В марте все девелоперы утверждали: это аномалия, все вернется на круги своя. Так вот: это не так», — уверен Майкл Сильвер, председатель совета директоров Vestian, которая консультирует по вопросам коммерческой недвижимости. Сильвер подсчитал, что многим компаниям потребуется лишь половина офисных площадей, занятых до пандемии. Его компания тоже перевела сотрудников на удаленку. По мнению Сильвера, это позволило сделать Vestian сильнее и сэкономить средства, которые можно направить на повышение зарплаты. «Конечным результатом этого является перезагрузка бизнеса», — говорит Сильвер.
Спрос на офисные площади и цены на аренду в мире восстановятся до доковидного уровня не ранее 2025 г., считают в Cushman & Wakefield. По оценке компании, свободные офисные площади на мировом рынке достигнут пика в 15,6% в 2022 г. и составят 8,9 млн кв. м. Это больше, чем 7,9 млн кв. м во время финансового кризиса 2008 г. Свободные площади сократятся до уровня 10,9% в среднем по миру, который наблюдался до начала пандемии, лишь в 2025 г., полагают в Cushman & Wakefield.
Коворкинги подлили масла в огонь
Один из факторов, с которым связана наибольшая неопределенность на офисном рынке, — это судьба коворкингов, вроде WeWork, являющейся крупнейшим коммерческим арендатором Нью-Йорка. «Если коворкинг лопнет, потому что люди захотят продолжать работать из дома, это сильно повлияет на рынок», — говорит крупный инвестор в недвижимость.
По мнению аналитика CBRE Джули Уилан, экономический спад подтвердил полезность гибкой планировки офисных помещений: она «дает компаниям свободу при размещении сотрудников, которые ценят возможность большего выбора относительно того, где и как они работают». Но в краткосрочной перспективе Исмаил рассматривает это как фактор, ускоряющий падение рынка: во время пандемии многие коворкинги пустуют, а будущее некоторых коворкинговых компаний под вопросом.
Перевел Виктор Давыдов
