Ажиотаж на рынке недвижимости может привести к появлению новых «обманутых дольщиков», предупредил Центробанк. Банки и застройщики придумали, как обойти ограничения, которыми власти пытаются остудить рынок, и среди схем, которые они продвигают, есть крайне рискованные, считает регулятор.
Чтобы защитить тех, кто покупает квартиры на стадии строительства, с июля 2019 г. продавать новостройки можно только с использованием специальных счетов-эскроу: покупатель вносит деньги на них. На счета эскроу действует повышенная страховка: до 10 млн руб., причем ЦБ хочет увеличить ее до 20 млн. Застройщик получает эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию, но наличие этих будущих поступлений облегчает ему кредитование. На счетах эскроу скопилось уже более 5,5 трлн руб. (на 1 февраля). Но банки и застройщики придумали, как обходиться без них.
Программы льготной ипотеки разогнали цены на жилье и сделали его менее доступным, особенно новостройки. Рынок первичного жилья перегрет, заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Чтобы стимулировать продажи, участники рынка ищут способы сэкономить, и крайними, как всегда, оказываются покупатели. ЦБ «фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей», предупредил регулятор.
«Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве, — описывает схему ЦБ. — Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж».
Риски для граждан в этой схеме заключаются в том, что, в отличие от счетов эскроу, средства на аккредитиве вообще не застрахованы, предупреждает ЦБ. Если банк, где лежат средства на аккредитиве, рухнет, «человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен».
Некоторые пошли дальше. Есть отдельные случаи, когда застройщики сначала продают строящееся жилье своим структурам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти деньги размещаются на счете эскроу. И квартиры людям продают уже эти аффилированные с застройщиком лица. При такой сделке «человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры», объясняет ЦБ, а разница «сразу уходит продавцу», связанному с застройщиком, минуя счет эскроу. Здесь риск связан с дефолтом застройщика, предупреждает ЦБ: если он не достроит дом, покупатель сможет вернуть только ту сумму, что на счете эскроу, то есть в разы меньше, чем он в реальности заплатил за квартиру.
Те, кто практикует такие схемы, пользуются неосведомленностью людей, возмущается ЦБ, усматривая в этих схемах «нарушение базовых принципов» закона об участии в долевом строительстве. Регулятор обещает добиваться закрытия лазеек (внести поправки в закон о долевом строительстве и условия выдачи ипотеки с господдержкой, чтобы ее на таких условиях было не получить), а пока грозит банкам всеми карами. ЦБ доведет до них свою позицию (в том числе в рамках надзорного диалога), говорится в сообщении ЦБ. А Набиуллина сегодня заявила банкирам: «Постоянные эксперименты банков с разного рода схемами в ипотеке заставляют нас торопиться со Стандартом ипотечного кредитования».
Банкиры считают, что преувеличивает исходящие от ипотеки угрозы и слишком туго закрутил гайки, вот и приходится креативить. «Мы [по льготной ипотеке] работаем с нулевой рентабельностью, но так, чтобы не работать в убыток», — объяснял в среду введение комиссий для застройщиков предправления Сбербанка Герман Греф. Он называл комиссии временной мерой, которая обеспечивает выживаемость девелоперских проектов и не дает остановить выдачи.
