Сумма неоплаченных рассрочек россиян по приобретенным новостройкам на 1 декабря составила 1,5 трлн руб. (17% от заключенных договоров), подсчитал «Дом.рф». Это средства, которые покупатели квартир еще не перечислили застройщикам на счета эскроу по заключенным договорам, уточняет госкомпания.
По данным Центробанка, на 1 октября россияне были должны по рассрочкам 1,4 триллиона рублей. Регулятор считает эту схему крайне рискованной для всех: прежде всего, покупателей квартир, застройщиков, но также для банков, которые их кредитуют.
Программы застройщиков по предоставлению рассрочек зачастую сопряжены с завышением стоимости жилья, предупреждает ЦБ. Есть и другие риски для покупателей, продолжает он. Например, при расторжении договора им грозят штрафы, сложности с возвратом внесенной суммы при финансовых трудностях у застройщика (для рассрочки после ввода в эксплуатацию), перечисляет ЦБ.
Застройщики же, по сути, подменяют собой банки и берут на себя несвойственные им кредитные риски. Если договоры расторгнут много покупателей, у застройщика могут возникнуть трудности с возвратом денег, для этого может потребоваться новый кредит, что повышает его собственный риск неплатежеспособности, продолжает ЦБ. Кроме того, высокая доля продаж в рассрочку снизила покрытие проектного финансирования средствами на эскроу счетах, из-за чего ставка существенно выросла – это также ухудшает экономику проектов.
Все это представляет риски и для банков. Информация о рассрочках пока не передается в бюро кредитных историй (БКИ), что завышает оценку платежеспособности покупателей квартир, если они обратятся в банк за другим кредитом.
ЦБ намерен это исправить. В частности, чтобы минимизировать риски для физических лиц, он предлагает закрепить принцип «деньги в обмен на право собственности», включать в договоры банки, чтобы данные о рассрочках передавались в БКИ.
Тем не менее около 40% продаж по проектам, которые будут сданы в 2026 г. и позже и пока распроданы менее чем наполовину, приходится именно на рассрочку от застройщика, констатирует ЦБ.
Обязательства по рассрочкам составляют 6,6% от общей задолженности россиян по ипотеке (включая переупакованную в облигации), 11,5% долга по потребительским кредитам и кредитным картам и половину того, что они должны по автокредитам.
Рассрочки стали популярны после отмены с июля 2024 г. массовой безадресной «ипотеки с господдержкой» под 8% годовых. Выдачи ипотеки рухнули вдвое, и чтобы хоть как-то поддержать спрос, застройщики перешли на рассрочки. В I квартале, когда рыночная ипотека практически не выдавалась (ставки по ней были почти 30%), 55% продаж, по данным ЦБ, совершались в рассрочку или за собственные средства покупателей. С тех пор доля рассрочек и наличных в продажах снижается (40% во II квартале, 34% в III квартале, по данным ЦБ), тем не менее задолженность по ним понемногу растет. За 11 месяцев, по оценке «Дом.рф», доля продаж за наличные и в рассрочку составила 32% (24% в январе-ноябре 2024 г.).
