Ипотечный рынок словно издевается над Центробанком. ЦБ повышает ставку и напрямую ограничивает кредитование наиболее рискованных заемщиков, а банки и население тем временем, похоже, установили новый рекорд.
В августе банки, по оценке ВТБ, предоставили населению около 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Если оценка ВТБ верна, это более чем на 20% превосходит результат июля (второй в истории) и максимум за всю историю наблюдений. Прежний рекорд был установлен в декабре 2022 года — 679,3 млрд руб. (декабрь всегда пиковый месяц по выдачам).
Новый рекорд, скорее всего, продержится долго: он похож на последний всплеск перед спадом. Эксперты предупреждали, что экстренное повышение ключевой ставки 15 августа сразу на 350 пунктов до 12% годовых станет двойным ударом по рынку: кредиты для застройщиков подорожают, а спрос на ипотеку уменьшится из-за повышения ставок. Но сначала спрос на ипотеку, наоборот, должен был подскочить: банки не сразу меняют ставки и обычно удовлетворяют поданные до их пересмотра заявки по старым ставкам. Те, кто собирался брать ипотеку, поспешили успеть, пока ставки не выросли.
Теперь они выросли, так что спрос на ипотеку сократится. Это отразится даже на льготной ипотеке, ставки по которой фиксированы (разницу банкам компенсирует государство). Дело в том, что часть кредитов берется на улучшение жилищных условий, и заемщики рассчитывают погасить кредит (или его часть, сократив расходы на его обслуживание) за счет продажи имеющегося жилья. Скачок рыночных ипотечных ставок снизит спрос на вторичном рынке и затруднит поиск покупателя. «Если нет покупателей на вторичке, не будет большого спроса и на первичке», — объяснял гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
К тому же ЦБ уже год пытается остановить ипотечный бум, и когда-то его меры сработают. Бум происходит в значительной степени «за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов», объяснял ЦБ свою борьбу с ипотекой. На первичном рынке более 60% кредитов выдается с первоначальным взносом меньше 20%, рассказывал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. ЦБ пытается охладить рынок, повышая для банков коэффициенты риска по ипотечным кредитам, особенно сильно — по рискованным, но пока это не приносит эффекта.
Рынок перегрет льготными программами: в июле по ним выдано 56% всей ипотеки — более 363 млрд руб. Такой спрос приводит прежде всего к росту цен, не делая жилье доступней. «Сколько среднегодовых зарплат — если не пить, не есть, все откладывать — сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? В конце 2019 г. на „первичке“ это было шесть лет, то сейчас это восемь лет», — делился расчетами Данилов.
ЦБ и независимые эксперты предупреждают о рисках затоваривания рынка. В завершенных во II квартале проектах доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась до 73 с 75%, а за год снижение составляет 7 процентных пунктов (п. п.), отмечал ЦБ, что, по его мнению, может свидетельствовать о растущем навесе предложения. В 18 регионах, на которые приходится примерно 15% возводимых многоквартирных домов, доля реализованного жилья менее 20%, что ЦБ также объясняет «ограниченной емкостью региональных рынков и/или наличием избыточного предложения. Он отмечает сохраняющиеся риски отставания от графика продаж, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40%). На них приходится почти половина (47%) строящейся площади. Если учитывать как выведенные, так и не выведенные в продажу объекты, доля непроданного строящегося жилья в августе достигла 70%, причем за последний год почти во всех регионах она увеличилась, отмечают эксперты Центра экономического прогнозирования Газпромбанка.
Но остановить эту набравшую ход машину уже трудно. Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал ипотеку ключевым вопросом для оценки перспектив жилого строительства: «Мы растем третий год подряд. В прошлом году сдали 102,7 млн кв. м. В этом году гарантированно сдадим больше 103 млн. Сейчас нас беспокоит уже не этот год. Мы беспокоимся за 2024–2025 гг. Здесь ключевой вопрос — как будет развиваться ипотека, потому что это основной финансовый инструмент развития жилья».
Пока же вот-вот будет побит еще один ипотечный рекорд. Исходя из оценки ВТБ, за восемь месяцев банки выдали 5,1 трлн руб. ипотеки. Это больше, чем за весь прошлый год (4,8 трлн руб.) и уже близко к максимуму 2021 года — 5,7 трлн руб. ЦБ допускал, что в этом году рекорд будет побит. Осталось чуть менее 600 млрд руб. — последнее время банки выдают примерно столько в месяц. Даже с учетом ожидаемого замедления по 150 млрд руб. в месяц они предоставят почти наверняка: за последние 6 лет выдачи лишь дважды были меньше: в январе 2018 г. (в январе выдачи традиционно минимальны) и в мае 2022 г.
