Власти не в силах остановить порожденный льготными госпрограммами ипотечный бум и готовятся ужесточить их условия. Минфин внес в правительство проект такого постановления, сообщил в понедельник замминистра финансов Иван Чебесков. «Интерфакс» со ссылкой на источник рассказал, как именно изменят программы, по которым сейчас выдается 70% всей ипотеки.
Что за программы
В России сейчас действует пять ипотечных программ, главные из которых – семейная и льготная (остальные – ИТ-, дальневосточная и сельская – не так популярны). Они действуют до 1 июля 2024 г. и распространяются только на покупку нового жилья у застройщиков. Максимальный размер кредита по ним 6 млн руб., а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобластии – вдвое больше. Ставки по ним 8% и 6% соответственно. Льготную ипотеку может взять любой, семейная выдается семьям с двумя и более детьми до 18 лет.
Вот как, по словам источника «Интерфакса», знакомого с предложениями Минфина, предполагается изменить программы (сам Минфин это не комментирует):
⬇️ Снизить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей до 6 млн руб.
⬆️ Повысить минимальный первоначальный взнос до 30%.
⬆️ Повысить ставку на 0,5 процентного пункта (формально – снизить на эту величину субсидии).
❌ Запретить брать нескольких таких кредитов (заемщик сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной программе).
❌ Запретить льготные программы закредитованным людям с предельной долговой нагрузкой (ПДН, отношение платежей по кредитам к доходу) более 50% с учетом льготного кредита.
🤏Ввести требования к уровню дохода заемщиков.
Два последних пункта должны сделать льготную ипотеку более адресной, чтобы ее брали не все подряд, а те, кому она действительно нужна и для кого она безопасна. Учитывая, что льготную ставку субсидирует бюджет, сейчас эти программы представляют собой «перераспределение доходов между группами домохозяйств», при котором «клиенты "Пятерочки" доплачивают за клиентов "Азбуки вкуса"», отмечал экономист Bloomberg Economics Александр Исаков, имея в виду, что наименее обеспеченные не могут взять ипотеку даже с льготой, а НДС при покупке продуктов платят все. А ЦБ неоднократно отмечал ухудшения качества выдаваемой в последнее время льготной ипотеки. Высокий темп роста ипотечного кредитования (34% в годовом выражении на 1 ноября) в значительной мере обусловлен расширением ипотеки на более рискованные группы клиентов, бьет тревогу ЦБ. По его оценке, примерно 6% ипотечных заемщиков берут кредит на первоначальный взнос. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, выросла почти в два раза и приблизилась к 50%, а в III квартале кредиты с небольшим первоначальным взносом (до 20%) превысили половину от всех ипотечных выдач, приводила пример директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.
Если размер кредита в Москве будет снижен до 6 млн руб., это будет означать фактический запрет льготной ипотеки в столице. С учетом взноса 30% максимальная стоимость квартиры, на которую можно будет взять льготную ипотеку, составит около 9 млн руб. «Цены сильно выросли, планка в 10 млн руб. была установлена несколько лет назад, и надо бы поднять сейчас уже под 10 млн, особенно в Москве, не так много можно купить на самом деле», – заявил на прошлой неделе директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, комментируя возможное увеличение страхового покрытия по счетам эскроу.
Выросли цены в значительной степени из-за ипотечного бума. Излюбленный пример ЦБ: после запуска ипотечных госпрограмм разница в стоимости первичного и вторичного жилья выросла с чуть более 10% до 42%.
ЦБ и Минфин давно требуют сворачивания льготной ипотеки. Помимо прочего, с ростом ключевой ставки она становится все более обременительной для бюджета. Государству становится все сложнее покрывать растущую разницу между льготной и рыночной ставками, которая доходит до 8–9 п.п., отмечал старший научный сотрудник лаборатории структурных исследований ИПЭИ РАНХиГС Сергей Зубов.
Против выступал главный лоббист строительной отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин, но и он недавно признал неизбежное: «Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса. <…> Объем выдачи ипотеки очень большой в настоящий момент. Мы смотрим, как регулировать объем выдачи до 1 июня по ипотеке».
Принимавшиеся до сих пор меры работали очень слабо. Первый взнос по льготной ипотеке повышался уже дважды, последний раз – 20 сентября с 15% до 20%. В ноябре спрос на ипотеку с господдержкой сохраняется, констатирует ЦБ со ссылкой на оперативные данные «ДОМ.РФ»: по льготным программам только в первые три недели ноября предоставлено ИЖК на сумму более 400 млрд руб.
