Как ни стараются власти охладить ипотечный и строительный рынки, они продолжают бить рекорды.
Средства населения на эскроу-счетах, куда они вносятся при покупке квартир в строящемся доме, в декабре сократились – впервые за год. Однако если в конце прошлого года это происходило в основном из-за сокращения притока – россияне покупали меньше квартир – то теперь сумма уменьшилась в разгар ипотечного бума и связанной с ним массовой скупки квартир. За декабрь выдано 785 млрд руб. ипотечных кредитов (третий результат в истории), из которых 435 млрд – на новостройки. Больше (464 млрд руб.) было только в сентябре.
Причина сокращения средств на эскроу счетах – рекордный объем их раскрытия (по предварительным данным, примерно 800 млрд руб. в декабре), сообщил Центробанк в обзоре банковского сектора. Счета раскрываются, а застройщики получают деньги, когда дом вводится в эксплуатацию. То есть за месяц люди получили ключи от квартир, за которые заплатили 800 млрд руб.
В результате средства на счетах эскроу уменьшились на 136 млрд руб. (2,4%) до 5,57 трлн руб. Это максимальное сокращение в истории: в декабре прошлого года оно было 48 млрд руб. С начала года средства на счетах эскроу выросли на 1,55 трлн руб., или 38,4%.
В декабре ввод многоквартирных домов традиционно растет (многие стараются успеть до конца года), но минувший декабрь, а с ним и весь год стал рекордным. За месяц в эксплуатацию были введены 10,8 млн кв м, а всего в 2023 году – 51,76 млн.
Это может говорить о том, что Минстрой решил не размазывать эти объемы на декабрь-январь, а отразил их все в декабре, а в январе будет сильный провал, а «слабость стройки» может быть использована как аргумент в попытках отстоять льготную ипотеку хоть в каком-то варианте, рассуждают аналитики MMI. Они уверены, что на самом деле, никакой слабости стройки нет: объемы строящегося жилья очень высоки (106 млн кв м на конец декабря, что больше, чем в предыдущие месяцы) и, вероятно, останутся такими даже при сворачивании льготных программ.
Правда, растет доля непроданного жилья: 78,4% против 76,7% в ноябре. Но маржа строителей сейчас такова, что они без проблем могут поддержать продажи и объемы строительства за счет скидок, уверены аналитики MMI. Верят в строительную отрасль и банки. Проектное финансирование строительства жилья стало одним из главных факторов роста корпоративного кредитования, отмечает ЦБ: за год портфель увеличился на 1,4 трлн руб.
В этом году ЦБ надеется на некоторое охлаждение ипотечного, а с ним и строительного рынка за счет высоких ставок, а главное – «некоторого переформатирования» льготных госпрограмм. Регулятор ожидает замедления роста ипотечного портфеля банков до 7-12% с 34,5% в прошлом году. «Все преимущество от [льготных] ставок ушло рост цены. Какие метрики вы не возьмете, доступность жилья не выросла», – сетовал директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. ЦБ, по его словам, беспокоит, что те люди, которые получили доступ к ипотеке, в случае стресса рискуют остаться без жилья, да еще и должны банку. Но до изменения условий льготных программ ждать замедления не стоит. ЦБ одержал победу над ипотекой – но только над рыночной, констатируют аналитики «Твердых цифр». Ее выдачи, по данным ЦБ, в декабре рухнули на 30% до 131 млрд руб.
