Россиянам все сложнее отдавать кредиты на покупку квартир, набранные за время ипотечного бума. Просроченная задолженность по жилищным кредитам за январь выросла на 5,7 млрд руб. и впервые превысила 100 миллиардов рублей – 102,1 млрд на 1 февраля, следует из статистики Центробанка. За год она увеличилась на 70%: на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб.
На ипотеку приходится более половины долгов населения – 20 трлн руб., или 55%. Еще порядка 35% россияне должны банкам по беззалоговым потребительским кредиты, включая 14% по кредитным картам, и почти 8% – по автокредитам. Ипотечные долги вчетверо больше кредиток, но просроченная задолженность по ним в пять раз ниже – по итогам января по кредиткам она впервые превысила 500 млрд руб. Доля плохих ипотечных кредитов по-прежнему мала – 0,5%, но она быстро растет: на 1 июля она была 0,4%. Затем выдачи обвалились после отмены безадресной льготной ипотеки под 8% и переформатирования остальных, рост портфеля резко замедлился, и проблемные кредиты стали более заметны.
Россиянам становится все сложнее обслуживать долги. По оценке ЦБ, в прошлом году количество заявлений о реструктуризации кредитов (отсрочке платежа или другом изменении условий договора) увеличивалось на 20% за квартал, и по итогам года выросло почти вдвое. А общий размер просроченной задолженности за январь вырос на 64 млрд руб. – до 1,33 трлн на 1 февраля.
В случае с ипотекой ситуация усугубляется так называемыми программами застройщиков. Чтобы стимулировать продажи, они предлагали ипотеку с минимальными платежами в первое время, перекладывая это в цену квартир, а банки ослабили требования к заемщикам, выдавая кредиты с низким первоначальным взносом. ЦБ безуспешно указывал на эти риски, и в итоге повысил требования к выдаче ипотеки. Но эти схемы успели привести на рынок заемщиков почти без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой, отмечал руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко: «Человек первые год-два-три платит по кредиту с учетом заниженной ставки, а потом она резко вырастает до рыночной, кратно увеличиваются и ежемесячные платежи. Все эти схемы не могли не создать проблем. Потому что люди хватали ипотеку часто на пределе возможностей, опасаясь, что квартиры станут дороже, и не осознавая, как они будут платить по кредиту завтра».
Репченко ожидает дальнейшего роста просроченной задолженности по ипотеке, что «может вылиться в серьезную проблему на горизонте одного – двух лет». Как раз тогда завершатся «льготные периоды» по субсидируемой застройщиками ипотеке, рассрочки также становятся миной замедленного действия. «Будет ли у людей возможность вносить последующие платежи – вопрос», – заключает Репченко.
Выдачи и портфель при этом будут увеличиваться медленно, так что доля плохих долгов продолжит расти. ЦБ, по словам председателя Эльвиры Набиуллиной, ожидает в этом году роста ипотеки на «скромные» 5%.
Январь стал для ипотечного рынка провальным: ипотечный портфель банков впервые за долгое время сократился: погашения превысили выдачи, россияне взяли всего 127 млрд руб. кредитов. Это минимум с 2018 г., когда ЦБ начал публиковать эти данные, и в два с лишним раза меньше, чем в декабре и в январе 2024 г.
Более 80% выдач в январе пришлось на льготную ипотеку, в основном «семейную». В феврале выдачи ипотеки с господдержкой восстановились до декабрьских значений, пишет ЦБ, ссылаясь на предварительные данные «Дом.рф». Данных по рыночной ипотеке за февраль он не приводит, но в январе она остановилась: проценты по ней заоблачные, и люди почти не берут такие кредиты. Сбербанк на этой неделе снизил ставки рыночной ипотеки, но и после этого они составляют 28,2% годовых на новостройки и 27,6% на вторичном рынке.
Те, кто может, покупают жилье на свои деньги. ЦБ видит это по наполнению счетов эскроу, объясняла Набиуллина: в 2023 г. доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу была около 40%, а в конце прошлого года превысила 60%, «и это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам». Основной рост пришелся на конце года: в октябре Набиуллина говорила о 50% собственных средств, поступающих на счета эскроу.
