Первичный рынок жилья продолжает сжиматься. В мае россияне, по данным «Дом.рф», приобрели 1,7 млн кв м – на 300 тыс. меньше, чем в апреле (2 млн) и на 200 тыс. по сравнению с мартом. «Реализация квартир в строящихся домах замедлилась», – констатирует «Дом.рф».
В годовом выражении продажи оказались на 40% ниже прошлогодних в апреле было минус 23%. За пять месяцев падение составило 16% против 10 в январе-апреле.
«Дом.рф» объясняет майский провал эффектом высокой базы. Год назад в это время наблюдался ажиотажный спрос перед завершением самой популярной госпрограммы, безадресной «льготной ипотеки», которую под 8% годовых мог взять любой. Программа действовала до 20 июня 2024 г., так что с июля этот статистический эффект исчезнет, полагает «Дом.рф».
В денежном выражении падение продаж застройщиков не столь значительное: всего 2% за пять месяцев. Но к концу апреля результат был выше прошлогоднего на 7%. Такая разница между продажами в натуральном и денежном выражении – результат трехкратного увеличения продаж элитной недвижимости. В мае продажи составили около 400 млрд руб., с начала года – 1,9 трлн руб.
Количество сделок падает почти по всей стране за исключением Дальневосточного округа (ДФО), где действует льготная ипотечная программа под 2%. При нынешних ставках почти вся выдаваемая ипотека (примерно 85%) льготная, а самая популярная программа – «семейная ипотека». В ДФО продажи выросли на 4%, в Москве – на 1%, но в Центральном округе снизились на 2%. В Уральском, Сибирском и Южном округах падение продаж около 30%.
Падение спроса заставляет застройщиков концентрировать ресурсы на самых перспективных или проектах, либо тех, строительство которых продвинулось достаточно далеко. Сокращаются не только продажи, но и запуски новых проектов, а вводы тех, что уже строятся, откладывается. Вице-премьер Марат Хуснуллин опасается, что это может обернуться дефицитом жилья в 2027 г. Отраслевые лоббисты и чиновники постоянно говорят о проблемах застройщиков в связи с падением продаж и высокими ставками по кредитам. 20-25% компаний испытывают финансовые проблемы, говорил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов, в основном это небольшие региональные компании. В I квартале строительные компании все вместе заработали на треть меньше, чем годом ранее: 90 млрд руб. против 134 млрд руб. в январе-марте 2024 г.
Тем не менее это прибыль. Центробанк допускает банкротство отдельных компаний, но его стресс-тест показал, что большинство застройщиков в этом году сохранят финансовую устойчивость. Запас прочности, который они создали за годы ипотечного бума, позволит им удержаться на плаву до тех пор, пока ЦБ не снизит ключевую ставку говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, допуская, что самым закредитованным придется продать часть активов. Она называла падение продаж возвращением к нормальному состоянию после перегрева рынка за счет льготной ипотеки. О том же говорила старший управляющий директор Сбербанка Анастасия Белянина: «Подушка, которую многие девелоперы создали в предыдущие годы, имела очень неплохую маржинальность. Сейчас мы видим определенное снижение продаж в квадратных метрах. Тем не менее выручка снижается, но не так драматично… цена за квадратный метр не падает сильно. То есть мы живем в каком-то стабильном состоянии уже несколько месяцев».
