В октябре застройщики вывели на рынок 4,7 млн кв м новых проектов – это на 15% больше, чем в сентябре, на 2% по сравнению с октябрем-2024 и максимум с марта 2024 г., подсчитали аналитики «Дом.рф».
Рынок недвижимости сжался после отмены безадресной льготной ипотеки с июля 2024 г. Упали вводы и запуски, продажи квартир и выдачи ипотеки. В I полугодии продажи жилья в новостройках были на 26% меньше, чем в январе-июне 2024 г., запуски – на 22%. Однако застройщики приспособились к новому состоянию, и с июля падение в годовом выражении практически прекратилось.
Застройщики с июня наращивают запуски новых проектов, отмечают аналитики «Дом.рф». Это во многом сезонный фактор, но, по их расчетам, в июле-октябре запуски были всего на 2% меньше прошлогодних. В результате по итогам 10 месяцев темп падения замедлился до 15%.
Ситуация изменилась прежде всего в крупнейших по объемам строительства регионах. В половине из них выход новых проектов за последние четыре месяца в годовом сравнении увеличился, следует из данных «Дом.рф», а топ-10 от спада на 24% по итогам первого полугодия перешла к росту на 6% в июле-октябре. В остальных регионах показатель в годовом выражении тоже улучшается, но остается в глубоком минусе: -22% в январе-июне, -9% в июле-октябре и -16% за 10 месяцев.
Оживает и ипотека. По предварительной оценке «Дом.рф», в октябре было выдано 102 тыс. кредитов на 456 млрд руб., это на 16% и 13% больше, чем в сентябре. В годовом выражении рынок полностью перешел к росту, констатируют аналитики госкомпании: по количеству +7%, по объему +24% к октябрю 2024 г.
В конце лета начал ускоряться и рост цен. С начала года он отставал от инфляции, но в августе догнали ее, а в сентябре обогнали: за девять месяцев 5,2% и 4,3%, соответственно.
В ценах сидят возросшие издержки строителей, объясняет профессор ВШЭ, бывший первый зампред Центробанка Олег Вьюгин, они терпят и не хотят продавать дешево. Терпеть все сложнее. В мае гендиректор рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Федор Выломов предупреждал, что у 20-25% застройщиков «высокие финансовые риски, которые вполне могут реализоваться если не в этом, так в следующем году». Это, в основном малые региональные застройщики, крупных среди них нет. «У четырех крупнейших публичных застройщиков («Самолет», ЛСР, ПИК и «Эталон») финансовые расходы (упрощенно, проценты банкам) превышают операционную прибыль, которую девелоперы зарабатывают от своей основной деятельности, – оценивал в октябре инвестбанкир Евгений Коган. – Про это можно смело сказать, что девелоперы работают исключительно на банки, а не на акционеров».
Вьюгин полагает, что застройщики дотерпят. Он уверен, что спрос на квартиры есть: жилья в стране недостаточно. «В отрасли в продажах, в рынке все выглядит прилично, – рассуждает Вьюгин. – Не очень хорошо – но это… в сравнении с периодом льготной ипотеки», который он называет «безумием». Рынок жилой недвижимости на удивление остается стабильным, согласен Коган.
