Девелоперы быстро расходуют запас прочности, который собрали за время действия льготной ипотеки, и на рынке копятся проблемы, предупреждает «Дом.рф». Если все продолжит идти как сейчас, то рынок столкнется сначала с избытком предложения жилья, а затем, наоборот с его дефицитом и ростом цен.
Отмена массовой «льготной ипотеки» с июля 2024 г. и запретительные ставки по рыночной, а также высокие процентные ставки для девелоперов изменили ситуацию на рынке жилищного строительства. Упали продажи, запуски новых проектов и ввод начатых – но с разной скоростью, что создало серьезные риски, отмечают аналитики госкомпании: «большинство индикаторов сбалансированности рынка новостроек находятся в границах нормы», но рискуют за них выйти.
Основной реакцией строительной отрасли на снижение спроса стало значительное снижение запусков: за восемь месяцев запущено на 19% меньше новых проектов (24,6 млн кв м), чем в январе-августе 2024 г. Начало строительства новых жилых объектов явно замедляется, пишут эксперты Центра конъюнктурных исследований ВШЭ.
Вводы тоже снизились, но меньше. Застройщики стали переносить сроки завершения строительства: на 1 сентября у 2,3 тыс. объектов (20% от всех) перенос выдачи ключей превышает шесть месяцев.
Поэтому, несмотря на замедление активности девелоперов, жилья строится даже больше – за год портфель вырос на 4% до 119,4 млн кв м к началу сентября. За последние 12 месяцев застройщики запустили на 17% больше проектов, чем ввели в эксплуатацию, подсчитал «Дом.рф». Однако эта разница быстро сокращается: год назад запуски превышали вводы на 40%, а в январе на 27%. Чтобы объемы строительства росли, запуски должны превышать объемы вводов жилья, отмечает «Дом.рф»: если показатель меньше 100%, запуски не восполняют вводы, и портфель сокращается.
Но спрос на жилье сократился сильнее, чем девелоперская активность. Запуски превышают продажи почти вдвое (на 94%) при норме 25-70%. Низкая скорость продаж может привести к тому, что на момент ввода дома в эксплуатацию не будет достигнут целевой уровень распроданности проекта, а это означает финансовые риски для застройщиков, отмечает «Дом.рф». Превышение запусков над продажами при норме до 70% выросло уже до 85%, а срок реализации непроданного строящегося жилья достиг 3,7 лет при норме 2-3,5 года. В 2023 г. оно было 2,1, а в прошлом году 3,1.
Ухудшается и еще один важный показатель – соотношение распроданности и стройготовности. Год назад оно было 83%, в январе – 77%, а к сентябрю опустилось до 69%. Аналитики «Дом.рф» оценивают нормальный уровень, позволяющий на момент завершения строительства полностью погасить проектное финансирование за счет средств на счетах эскроу, в 70%: еще 30% квартир продается после ввода жилья в эксплуатацию. Нормой они называют 60-80%: «Если показатель ниже 60% ‒ растут риски затоваренности, а если выше 80% ‒ риски дефицита предложения». Оставаться в норме удается за счет ранее накопленных продаж: проекты с плановым сроком ввода в этом году уже распроданы на 59%, а в будущем ‒ на 37%. «Системных проблем с реализацией домов, ввод которых запланирован в ближайшие годы, не ожидается», – заключает «Дом.рф».
При этом ситуация крайне неоднородна. Если брать отдельные проекты, то у более четверти отношение распроданности к стройготовности ниже нормы, причем у 16% оно меньше 40%. Из 11,7 тыс. реализуемых сейчас проектов соотношение в норме у 4,5 тыс., еще у 4,2 тыс. продажи не открыты, а у 3 тыс. оно меньше 60%, в том числе у примерно 800 не дотягивает и до 20%. Год назад проектов, распроданных ниже нормы, было 2,2 тыс. Эти проекты находятся в зоне риска из-за недостатка спроса, предупреждает аналитики «Дом.рф».
Они видят риски избытка предложения во многих крупных регионах. В условиях спада продаж количество регионов с рисками избытка предложения увеличилось почти в два раза (с 17 до 30), а с рисками дефицита, наоборот, сократилось с 45 до 17. Из 23 крупных регионов (к ним «Дом.рф» относит топ-20 по стране и топ-3 в федеральных округах по объему строящегося жилья) в семи рынок уже затоварен, а в 11 есть такой риск. «Дом.рф» уже зафиксировал нехватку спроса, в частности, в Краснодарском края, Башкортостане, Приморском крае: соотношение распроданности и стройготовности портфеля там менее 60% и скорость продаж ниже равновесного уровня. А общие цифры по стране во многом обеспечиваются за счет Москвы и Санкт-Петербурга, где все еще сохраняется дефицит предложения.
Однако со временем маятник может качнуться в другую сторону. Сейчас строители сокращают запуски, но по мере снижения ставок и восстановления спроса, в том числе ипотечного, нынешние риски затоваренности могут смениться рисками дефицита, опасается «Дом.рф». Это может привести к новому витку роста цен и снижению доступности жилья с 2027 г., предупреждает госкомпания.
Особенно сильно это может проявиться в массовом сегменте, который сильнее всего пострадал от отмены «льготной ипотеки». На него приходится около 80% строящегося жилья, и соотношение распроданности и стройготовности в нем снизилось на 20 процентных пунктов (п. п.) против 9 п. п. в бизнес- и элитном классах.
Выдача разрешений на строительство жилья, по оценке Центра конъюнктурных исследований ВШЭ, на 1 июля снизилась на 24% по сравнению с первым полугодием 2024 г., падает и обеспеченность строительных организаций договорами и прочими заказами. Поэтому когда завершится строительство домов, попавших в льготный цикл, объемы ввода, скорее всего еще более сократятся, полагают его эксперты, если только не поможет увеличение ввода объектов категории «люкс» и премиум-класса.
Они также опасаются, как отрасль отреагирует на возобновление спроса, когда процентные ставки снизятся, и население массово начнет брать ипотеку для жизненных и инвестиционных целей: «Здесь также существует зона проблемной неопределенности, связанная с реакцией самого строительства на возможное "обрушение" на них такого навеса отложенного спроса», – пишут они. Сложности могут возникнуть с ценами на жилье, нехваткой мощностей и кадров, покупкой земель под строительство и привязкой домов к электросетям и др., перечисляют они.
