Золотые времена для застройщиков, когда с помощью льготной ипотеки население раскупало квартиры, а цены непрерывно росли, вот-вот пройдут. Госпрограммы будут сокращены, после чего цены могут начать падать, считает президент Сбербанка, бывший министр экономического развития Герман Греф.
«Цены на жилье повышаются, это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — сказал Греф.
Льготные ипотечные программы были запущены в пандемию коронавируса как антикризисная мера — для поддержки строительной отрасли. Они, однако, так понравились строителям, да и банкам, что постоянно продлевались. После начала войны, когда ЦБ задрал ключевую ставку до 20%, почти вся ипотека стала выдаваться по госпрограммам. Но острая фаза кризиса миновала, и ЦБ с Минфином настаивали на завершении льготных программ в назначенный срок — в конце 2022 г., тем более что ключевая ставка к тому времени опустилась до 7,5%. Но строительное лобби оказалось сильнее, и программы продлили до июля 2024 г.
За это время рынки недвижимости и ипотеки сильно перегрелись. Доходы населения выросли, люди спасали деньги от девальвации и инфляции в надвижимости, а с ростом процентных ставок большая часть ипотеки стала выдаваться по льготным программам. По данным ЦБ, на первичном рынке доля таких кредитов сейчас около 90%. Они, по мнению регулятора, стали главной причиной роста цен на жилье, прежде всего на новостройки: с 2020 г. они выросли на 80% в новостройках и на 51% на вторичном рынке. Причем они поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время, отмечает директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
На этот раз власти настроены сократить ипотечные госпрограммы. Даже глава Минстроя Ирек Файзуллин признал, что те меры, что принимались (повышение минимального размера первого взноса, повышение требований к займам закредитованным людям и др.), не смогли остановить ажиотажный спрос. Несмотря на ужесточение требований, цены все еще растут, отмечала аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова: в ноябре в среднем по России они прибавили 2,2%. То есть рынок надо охладить. Со следующей недели выдачи «ипотеки с господдержкой» еще больше ужесточаются, и участники рынка смирились с мыслью, что продлена она не будет. В поддержку «семейной» ипотеки высказывался президент Владимир Путина, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина назвала ее адресной программой — она сохранится.
На «ипотеку с господдержкой» приходится почти половина льготных программ, и ее сворачивание уберет с рынка 20–30% спроса, оценивали эксперты. Отсюда и прогнозы снижения цен.
Данилов, как и Греф, не исключает, что цены могут снизиться, «но вряд ли сильно». Часть спроса, вероятно, перейдет в другие программы, а что-то в рыночную ипотеку, рассуждает он.
Серьезных проблем для застройщиков из-за этого он не ожидает: «По нашим наблюдениям, у большинства проектов есть запас по маржинальности, и если цены снизятся, это не должно привести к драматичным последствиям для строительного рынка».
Этот запас прочности позволит строителям ответить на падение спроса сокращением предложения и таким образом удержать цены, полагают другие эксперты. «Сокращение продаж будет встречено замедлением предложения и новых площадок, ценовыми инвестициями и промо, а также перераспределением в более доступный продукт», — ожидают аналитики «Моих инвестиций» Мария Колбина и Николай Ковалев. Кузнецова также ждет всего лишь замедления роста цен — но не падения. «Пузыря на рынке недвижимости я не вижу. Не жду и обвала цен. Даже если все эти инициативы лишат рынок жилья 25-30% потенциальных покупателей, большинство застройщиков не будет работать себе в убыток», — уверен профессор ВШЭ Евгений Коган.
