Высокие ставки заставили Центробанк поступиться одним из своих главных принципов в защите заемщиков от жадных банкиров — ограничением полной стоимости кредитов (ПСК), в которую людям реально обходятся займы с учетом выплат помимо процентов: страховки, комиссии за рассмотрение и др. ЦБ на полгода — до 31 марта 2025 г. отменил ограничение на стоимость ипотечных кредитов.
На IV квартал предельная ПСК для них была установлена 22,4% годовых на новостройки и 24,5% по ипотеке на покупку жилья, введенного в эксплуатацию больше года назад. Но ставки банков без всяких накруток приблизились к пределу. ВТБ в конце сентября поднял ставки по ипотеке на 1,5 процентного пункта (п. п.): с 25 сентября они начинаются от 22%, а у «Сбера» после повышения в начале октября — с 21,9% на первичном рынке и 21,6% на вторичном.
Банкиры нашли выход во введении драконовских комиссий с застройщиков — в среднем 6,5%. Так банки сохраняют рентабельность, не нарушая ограничений ЦБ, а застройщики смогут переложить эти комиссии в цены. Завышение цена на ипотечное жилье не нравится ЦБ еще больше, чем скрытые поборы: оно создает риск, что в случае проблем с обслуживанием кредита стоимости жилья не хватит на то, чтобы расплатиться с банком. Недаром ЦБ воюет со схемами типа «ипотека от застройщика», когда низкая ставка маскирует высокую цену.
Поэтому регулятор отменил ограничение. «Это позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации… на финансовом рынке, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню ПСК, — объясняет он. — Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья».
Более того, чтобы ипотечные кредиторы смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий, ЦБ рассматривает возможность вообще отказаться от ограничения ПСК. Но только в ипотеке — для прочих банковских кредитов и всех займов микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов и ломбардов ограничение ПСК сохраняется, подчеркивает ЦБ.
Бороться с ростом долговой нагрузки ипотечных заемщиков ЦБ будет уже действующими мерами — повышенными требованиями к кредитам, выдаваемым закредитованным людям.
Отмена безадресной ипотеки с господдержкой и ужесточение условий других льготных программ с 1 июля уже привели к обвалу выдач. В июле–августе банки выдали ипотечных кредитов на 356 и 375 млрд руб. — в два с лишним раза меньше, чем в июне (788 млрд руб.). Доля льготной ипотеки при этом сократилась до чуть более половины — при том, что во время действия льготных программ превышала 70%, а в июне достигла 85%.
