Оживление на строительном рынке оказалось недолгим. В августе после двух месяцев роста запуски новых проектов снова снизились, следует из данных «Дом.рф». За месяц было начато строительство 3,4 млн кв м – на 100 тыс. меньше, чем в июле, а всего за восемь месяцев – 24,6 млн кв м, это на 19% меньше, чем годом ранее.
После июльского всплеска, когда было запущено на 9% больше проектов, чем в июле-2024, в августе темп запусков в годовом выражении вновь стал отрицательным (-18%), констатирует госкомпания.
Снижение строительной активности с начала года отмечено в 58 регионах. При этом ситуация в них кардинально отличается: из 10 крупнейших по объему строительства в Москве, Подмосковье и Краснодарском крае запуски в этом году сократились на 31-39%, а в Санкт-Петербурге и Ленобласти выросла на 40-48%.
Это ожидаемо при текущих ставках по проектным кредитам и спросе на жилье, отмечал Центробанк. За первые семь месяцев (итоги августа еще не подведены) продано 12,2 млн кв м или 258 тыс. квартир в новостройках – на 23% и 24% меньше, чем годом ранее. Выручка сократилась меньше – на 13% до 2,4 трлн руб. Спрос рухнул из-за возросших процентных ставок и отмены безадресной льготной ипотеки с июля 2024 г. Рыночная ипотека стала недоступной, а общие выдачи сократились почти вдвое по сравнению с первой половиной 2024 г. Строители пытаются компенсировать это за счет продаж в рассрочку, которые «Дом.рф» оценивал в 1,2 трлн руб. Из-за этого снизилось покрытие кредитов средствами на счетах эскроу, и средняя ставка проектного финансирования превысила 10%. В результате подход застройщиков и банков к запуску проектов стал более взвешенным, полагает ЦБ.
Падение спроса привело к замедлению не только запуска новых проектов, но и ввода в эксплуатацию строящихся. Девелоперы не спешат завершать проекты: как отмечает ЦБ, сроки строительства растут.
При этом вводы сократились заметно меньше, чем запуски (примерно на 5% в I полугодии). Из-за превышения запусков над вводами площадь строящихся проектов (115,7 млн кв м) вернулась к историческому максимуму октября – ноября 2024 г., отмечает ЦБ. Выросла и нераспроданная площадь, продолжает он.
Если так пойдет и дальше – среднемесячные объемы продаж будут сопоставимы со II кварталом, экспонируемая площадь (та, где продажи открыты) может быть распродана примерно за 2,5 года, подсчитал ЦБ: «Это исторический максимум (для сравнения: во второй половине 2024 г. – 2,1–2,3 года), но еще не говорит о затоваривании».
Если брать все строящееся жилья, включая то, продажи которого еще не открыты, то срок его реализации к июлю вырос до 3,7 лет с 2,1 лет годом ранее, отмечал «Дом.рф», что «сигнализирует о рисках затоваренности». В результате снижения продаж соотношение распроданности и стройготовности портфеля строящегося жилья за год снизилось с 88% до 71%. Ранее аналитики госкомпании называли нормальным уровень 70-85%.
