Падение продаж новостроек после ужесточения условий льготных ипотечных программ и взлета ставок по рыночным кредитам (без господдержки) не коснулось самого дорогого жилья. В апреле, по оценке «Дом.рф», продажи квартир в новостройках составили 1,8 млн кв м – это примерно столько, сколько застройщики продавали в среднем за месяц в I квартале и почти на четверть (23%) меньше, чем в апреле 2024 г. При этом в денежном выражении продажи выросли на 3% в годовом выражении до примерно 440 млрд руб.
Разница объясняется резким – более, чем в три раза – ростом продаж жилья класса «элит», объясняет руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг, слова которого приводятся в сообщении. В апреле квартир в этом сегменте было продано на 118 млрд руб. – более четверти всех продаж. Практически весь этот объем — около 97% — пришелся на Москву, отметил Гольдберг.
Это повлияло и на итоги четырех месяцев. За январь-апрель продано 7,1 млн кв м жилья в новостройках (150 тыс. договоров), что на 10% меньше, чем за первые четыре месяца 2024 г. (7,9 млн кв м или 168 тыс. договоров), а в деньгах продажи застройщиков выросли на 7% до 1,5 трлн руб.
Ипотека стала для большинства россиян недоступной. Безадресную льготную программу отменили, условия по остальным ужесточили, а рыночные ставки заоблачные: по данным «Дом.рф», на конец апреля на новостройки они составили 26,7%, что на 10 процентных пунктов (п. п.) выше, чем год назад. Поэтому россияне все чаще покупают квартиры за свои деньги, без привлечения кредита. «Люди стали активнее покупать жилье за собственные средства, — отмечала председатель ЦБ Эльвина Набиуллина. — Если в 2023 г. доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 г. уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам».
Покупатели элитных квартир, как правило, могут обойтись без заемных средств. «Ядерной аудитории некуда деться из России, тут сидит много санкционных или просто осторожных миллиардеров, по разным причинам пока не купившим квартиру в центре Москвы», — говорил The Moscow Times один из риэлторов. Кроме того, в регионах за последние два года сформировался класс успешных бизнесменов, заработавших на импортозамещении и госзаказах, добавляет другой риэлтор: «И переехали они куда? Конечно, в Москву».
В бизнес-классе продажи строящихся квартир в этом году тоже выросли: по площади вместе с элитными – на 5% до 1,2 млн кв м за январь-апрель, а по стоимости – на 35% до 0,5 трлн руб.
А вот в сегменте типового и комфорт-класса продажи строящихся квартир с начала года сократились как по площади (5,9 млн кв м за четыре месяца, −13%), так и в денежном выражении (1 трлн руб., −4%). «Динамика спроса в „массовом“ сегменте определяется сохранением заградительных ставок по ипотеке», — констатирует Гольдберг.
Заметного их снижения никто не ждет. Поэтому Сбербанк недавно понизил прогноз выдачи ипотеки в этом году с 4,3 до 3,8 трлн руб. (это на 24% меньше, чем в 2024 г.). При этом большая доля ипотечных выдач придется на льготные программы, ожидает госбанк.
