Обвальное падение спроса вынуждает застройщиков все сильнее сокращать запуск новых проектов. В мае они, по данным «Дом.рф», вывели на рынок 2,7 млн кв м жилья — это на 37% меньше, чем в апреле, и на 28% ниже, чем год назад. За пять месяцев запущено 15 млн кв м новостроек, что на 20% меньше, чем год назад, и на 7% ниже, чем в январе-мае 2023 г.
Для мая это минимальный объем запусков за последние пять лет, констатирует руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг. Несмотря на это, объем жилищного строительства даже увеличился – на 0,8% за май и на 4% в годовом выражении до 117,5 млн кв м: вводы тоже снижаются.
Строительная активность в этом году падает в 53 регионах, в том числе в семи из 10 крупнейших по портфелю строящегося жилья, отмечает «Дом.рф». Среди них сильнее всего запуски сократились в Ростовской области (-59% к прошлому году), в Москве (-42%) и в Краснодарском крае (-38%).
Продажи жилья за первые четыре месяца сократились на 10% (по площади). Девелоперы пытаются продавать квартиры с помощью рассрочек, но этого недостаточно, отмечает Гольдберг. Более половины застройщиков в I квартале не смогли выполнить планы продаж.
К тому же уже проявляются неприятные побочные эффекты этого механизма для застройщиков: уменьшается наполнение счетов эскроу, что приводит к удорожанию заемных средств в рамках проектного финансирования: средняя ставка по нему превысила 10%, причем каждый шестой рубль выдан под 20% или выше. «Дом.рф» оценивал обязательства граждан по рассрочкам в 1,3 трлн руб. Это очень не нравится Центробанку, который не раз отмечал, что такие продажи увеличивают риски для всех: покупателей квартир, застройщиков и банков.
Новых проектов все меньше, и рынок квартир масс-сегмента постепенно «пустеет», отмечала аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Она ожидает, что склонность застройщиков к сокращению вывода новых проектов в ближайшей перспективе сохранится. Это главное, за чем надо смотреть: перенос сроков передачи объектов и ввода объектов, говорил замминистра строительства Никита Стасишин.
Последствия снижения запусков еще предстоит увидеть, рассуждает Гольдберг: «В пессимистичном сценарии объем нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв м по итогам года». Это приведет к сокращению предложения начиная с 2027 г. и росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса, опасается Гольдберг.
Он призывает поддержать предложение: для новых запусков может потребоваться субсидирование ставок по проектному финансированию. Владимир Путин уже поручил разработать такие меры для домов, которые планируется сдать в будущем году.
У каждого четвертого-пятого застройщика, в основном малых региональных игроков, высокие финансовые риски, которые вполне могут реализоваться если не в этом, так в следующем году. Так тяжело отрасли не было давно, жаловался Стасишин. Центробанк не видит ничего страшного: его стресс-тест показал, что большинство крупных компаний в прошлом году «в целом сохранили свою устойчивость и накопили запас прочности». А в случае проблем им помогут банки, которые тоже заинтересованы в завершении кредитуемых проектов, надеется ЦБ: «В случае возникновения проблемных ситуаций они вместе с застройщиками будут содействовать их урегулированию».
